Сколько нужно реинвестировать, чтобы избежать налога на прирост капитала?

❓ Вопрос от Лео, заданный 2 января 2025 года:

«Я купил недвижимость в сентябре 2021 года за 100 000 евро, а в 2025 году продаю её за 350 000 евро. Сколько мне нужно реинвестировать, чтобы не платить налог на прирост капитала?»

💼 Прирост капитала: что это и как облагается налогом?

Прирост капитала — это разница между ценой покупки и ценой продажи недвижимости. Согласно Налоговому кодексу Франции (CGI), доходы от продажи недвижимости облагаются подоходным налогом и социальными взносами. Это касается, например, продажи вторичного жилья или инвестиционной недвижимости.

Однако, продажа основного места жительства (résidence principale) полностью освобождена от налога на прирост капитала. Это также касается зависимых объектов недвижимости, таких как гаражи, подвалы или парковочные места.

🏠 Исключения по статье 150 U CGI

Статья 150 U Налогового кодекса предусматривает несколько случаев освобождения от налога при продаже недвижимости:
• Продажа вторичного жилья.
• Продажа инвестиционной недвижимости.
• Продажа по истечении определённого срока владения недвижимостью.

📊 Ставки налоговых вычетов в зависимости от срока владения:

🔄 Реинвестиции для освобождения от налога

Если вы планируете использовать средства от продажи для покупки новой недвижимости, это может дать право на освобождение от налога. Но это возможно только при соблюдении ряда условий, описанных в статье 150 U, II, 1 bis CGI.

✅ Основные условия:
1. Это должна быть первая продажа недвижимости, не являющейся основным местом жительства.
2. Вы не владели основным жильём в течение последних четырёх лет.
3. Вы должны приобрести или построить новое жильё, которое станет вашим основным местом жительства, в течение 24 месяцев после продажи.

📈 Пример расчёта

Если вы продадите свою недвижимость за 350 000 евро, но реинвестируете только 250 000 евро, это составит 71% от суммы продажи. Соответственно, вы будете освобождены от налога на 71% прироста капитала.

Прирост капитала в данном случае:
350 000 € − 100 000 € = 250 000 €.

Налоговые обязательства:
• Облагаемая сумма = 29% прироста капитала (72 500 €).
• Налог на доход = 19%.
• Социальные взносы = 17,2%.
• Дополнительный налог (если прирост превышает 50 000 €).

Общий налог: 27 550 € + дополнительный налог.

💸 Дополнительный налог на крупные приросты капитала

С 1 января 2013 года ввели дополнительный налог, если прирост капитала превышает 50 000 €.

Таким образом, чтобы избежать налога на прирост капитала, вам нужно реинвестировать всю сумму продажи в покупку нового жилья, соответствующего указанным условиям.

📞 Свяжитесь с нами если у вас есть проект покупки или продажи недвижимости.