Арендодатели: знаете ли вы об этом защитном пункте?
С 29 июля 2023 года пункт о расторжении договора (clause résolutoire) стал обязательным для всех договоров аренды, подписанных после этой даты. Это нововведение введено законом «Антисквот» от 27 июля 2023 года и направлено на лучшую защиту прав арендодателей в случае нарушения арендаторами своих обязательств.
❓ Что предоставляет этот пункт о расторжении договора?
Пункт résolutoire позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если арендатор не выполняет обязательства, указанные в договоре. Основные случаи, которые могут быть включены: • 📅 Неуплата аренды или коммунальных платежей. • 💰 Неуплата залогового депозита. • 🛡️ Отсутствие страхования арендуемой недвижимости. • 🚨 Нарушение общественного порядка, подтверждённое решением суда.
🔒 Как этот пункт защищает арендодателя?
Если арендатор не устраняет нарушение в установленные сроки, арендодатель может: 1. 📑 Направить уведомление через судебного пристава. 2. ⚖️ Обратиться в суд с просьбой подтвердить нарушение и вынести решение о расторжении договора.
Без этого пункта процедура будет сложнее и займёт больше времени, так как суду придётся детально изучать предоставленные доказательства.
🖋️ Как правильно сформулировать пункт?
Чтобы пункт был юридически действительным: • 📋 Чёткое изложение обязательств арендатора. • ⏳ Указание сроков для устранения нарушений (6 недель для оплаты аренды и депозита, 1 месяц для предоставления страховки). • 🚪 Указание последствий (автоматическое расторжение договора и обязанность арендатора освободить жильё).
🛠️ Как активировать пункт?
1. 📧 Направить письменное уведомление о нарушении. 2. 📜 Вручить командное письмо (commandement de payer) через судебного пристава. 3. ⚖️ Подать иск в суд, если нарушения не устранены.
Вот пример, который показывает разницу во времени и процессе между включением и отсутствием clause résolutoire в договоре аренды (bail de location) при возникновении конфликта, например, из-за неуплаты аренды:
С включением clause résolutoire:
1. Начало процесса: Арендодатель замечает, что арендатор не заплатил аренду или нарушил другое обязательство, указанное в clause résolutoire (например, отсутствие страховки). • Время реакции: Моментально, как только нарушение обнаружено. 2. Уведомление арендатора: Арендодатель через судебного пристава (commissaire de justice) отправляет командное письмо (commandement de payer). • Срок на исправление: • 6 недель для неуплаты аренды или депозита. • 1 месяц для предоставления страховки. 3. Подача в суд: Если арендатор не устранил нарушение в указанные сроки, арендодатель обращается в суд. Суд подтверждает нарушение, основываясь на наличии clause résolutoire, что значительно упрощает процесс. • Результат: Быстрое решение суда, так как наличие clause résolutoire позволяет судье вынести решение без глубокого анализа доказательств. • Примерное время: 2–3 месяца от начала процесса до получения решения о выселении. 4. Выселение: После решения суда арендодатель через судебного пристава начинает процесс выселения арендатора.
Без clause résolutoire:
1. Начало процесса: Арендодатель фиксирует нарушение. Однако без clause résolutoire он не может сразу инициировать командное письмо (commandement de payer). 2. Обращение в суд: Арендодатель должен подать иск и предоставить детальные доказательства нарушения (неуплаты, отсутствия страховки и т.д.). Суд изучает все материалы, что увеличивает продолжительность процесса. • Время рассмотрения дела: Обычно от 6 до 12 месяцев, в зависимости от сложности дела и загруженности суда. 3. Решение суда: Суд выносит решение о расторжении договора только после тщательного анализа. Процесс может быть осложнён, если арендатор предоставляет встречные доказательства или просит об отсрочке. 4. Выселение: После вынесения решения суда начинается процедура выселения, которая может занять дополнительные месяцы.
Итоговое время от начала до выселения:
• С clause résolutoire: примерно 3–5 месяцев. • Без clause résolutoire: от 12 до 18 месяцев (иногда дольше, если судья сочтёт обстоятельства сложными).
Разница в сроках связана с тем, что clause résolutoire значительно упрощает юридический процесс для арендодателя, устанавливая чёткие условия и сроки, которые арендатор обязан соблюдать.